Mietrecht - Rechtsanwalt für Mieter und Vermieter

Wie immer zu Anfang eine simple Frage:

Wer kann vom Mietrecht betroffen sein?

Wenn Sie jetzt in Ihrem eigenen Haus wohnen, nirgendwo etwas vermietet haben, werden Sie jetzt vielleicht denken: "Mietrecht? Interessiert mich nicht, was hab ich damit zu tun?"

Lassen Sie sich sagen: Das ist etwas kurz gedacht, denn mit den Normen des Mietrechts kann jeder in Konflikt kommen. Zumindest indirekt.

Ein Beispiel gefällig?

Sie sind ein Nachtmensch, schauen sich nachts die Fernsehprogramme des Vorabends an, mit wesentlich reduzierter Werbezeit oder hören sich des Nachts Ihre Lieblingsmusik an.

Das Haus nebenan ist vermietet.

Dem Eigentümer der Immobilie neben Ihnen kann Ihr Palaver egal sein, dem Mieter ist er vielleicht nicht ganz so egal, wenn er morgens früh aufstehen muss. "Na gut" werden Sie vielleicht jetzt denken "Dann soll er mal versuchen gegen mich vorzugehen, da steht dann Aussage gegen Aussage".

Das könnte der Mieter des Hauses neben Ihnen auch, aber warum sollte er?

Es gibt ja da das Mietrecht. Und mit diesem kann der Mieter neben Ihnen seinen Vermieter drängen gegen Sie vorzugehen, indem er z. B. seinem Vermieter die Miete kürzt. Für den von Ihnen veranstalteten Lärm kann der Mieter nämlich seinen Vermieter in die Pflicht nehmen. Verklagt der Sie dann, ist Ihr Nachbar plötzlich Zeuge und nicht mehr Partei in einem eventuellen gerichtlichen Verfahren. Dann ist also nichts mehr mit "Aussage gegen Aussage".

Aber kommen wir mal zu den üblichen Konstellationen zurück.

Was regelt das Mietrecht?

Wenn Sie sich als Mieter mit einem Vermieter z. B. lediglich über die Höhe des Mietzinses einigen eigentlich alles. Für Vermieter gilt das natürlich auch umgekehrt.

Um einen Mietvertrag abzuschließen ist es lediglich notwendig sich über einen wesentlichen Teil der Vereinbarung zu einigen: Die Höhe der Miete.

Schauen wir uns also mal den "normalen" Ablauf eines Mietverhältnisses an, welches mit der Anmietung beginnt und mit der Beendigung des Mietverhältnisses endet.

Da hätten wir zunächst einmal den Mietvertrag.

Wie schon erwähnt bedarf es da keiner großen Abmachungen, außer der, dass eine Einigung darüber erfolgen muss, welcher Mietzins zu entrichten ist, dazu sagt das Mietrecht wenig bis nichts, trotz Mietpreisbremse, die ja mittlerweile, aus vielerlei Gründen, als nutzlos gesehen werden kann. Einige Gerichte sehen Sie sogar als verfassungswidrig an, weil sie die Rechte der Vermieter unzulässig einschränken soll.

Empfiehlt es sich also für Vermieter einen detaillierten Mietvertrag abzuschließen, möglicherweise einen der vielen Einheitsmietverträge die so in der Welt sind zu nutzen?

Die Antwort ist: Ja und Nein, denn viele in Mustermietverträgen aus der Vergangenheit vorhandenen Klauseln wurden mittlerweile von BGH (Bundesgerichtshof) kassiert, womit dann oft die vertraglichen Vereinbarungen so unwirksam wurden, dass die gesetzlichen Normen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und das was der BGH dazu gesagt hatte, griffen, was sich dann für Vermieter oft als eklatant darstellte.

Gut, was sich zumindest zu Anfang eines Mietverhältnisses einigermaßen zuverlässig per Vertrag regeln lässt ist, ob ein Mietvertrag unbefristet sein soll, also mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann oder ob ein Mietvertrag zeitlich begrenzt sein soll, wofür der Vermieter dann aber im Mietvertrag ein Begründung liefern muss.

 Wie klar muss ein Mietvertrag sein?

Antwort: So klar, wie sich die Parteien vorher vereinbart haben.

Da gibt es ein Angebot eines Vermieters, der nichts verheimlichen darf und da gibt es die Annahme durch den der mieten will. Ist die Wohnung voller Mängel, der Mieter weiß das und mietet trotzdem, dann kann er nicht hinterher kommen, Mängel rügen, Abstellung verlangen, die Miete mindern.

Hat der Vermieter Mängel nicht offenbart, bewusst oder unbewusst, darf der Mieter nicht allzu lange damit warten diese Mängel zu rügen, Abstellung zu fordern. Wartet er zu lange gilt dies als Akzept. Ein Vermieter muss aber auch, so er die Mängel tatsächlich nicht kennt, erst einmal Kenntnis von diesen Mängeln erhalten, um diese abstellen zu können.

Während des Mietverhältnisses gibt es unzählige Konstellationen, welche zu Streitigkeiten führen können, die oft so eskalieren, dass sie manchmal fast in Mord und Totschlag enden.

Viele Beteiligten wären leider all zu oft gut beraten sich vorher rechtlichen Rat einzuholen, bevor Sie den Mund allzu weit aufreißen. Das gilt für Mieter wie für Vermieter gleichermaßen.

Es ist schon manchmal erstaunlich und auch erschreckend wie viel Halbwissen gerade im Mietrecht in der Welt ist. So ist die alte Mär, dass ein Mieter dem Vermieter nur drei Nachmieter präsentieren muss, um aus seinem Mietvertrag rauszukommen, nicht totzukriegen.

Ebenso die Mär, an die viele Vermieter glauben, dass sie a) ein Recht darauf haben einen Schlüssel zu einer von ihnen vermieteten Wohnung und somit b) jederzeit das Recht auf Zutritt zu haben. Keines von beiden trifft zu.

Mit dem Aufkommen der Seuche (eigene Meinung) AIRBNB, welche Vermieter und Touristen, Kurzzeitmieter zusammenbringt wird auch wieder das Thema Untermieter hochaktuell, denn auch das kurzfristige Vermieten an Touristen ist nach deutschem Recht eine Untervermietung, die der Zustimmung des eigentlichen Vermieters einer Wohnung, eines Hauses oder was auch immer, bedarf.

Irgendwann enden halt auch die meisten Mietverhältnisse und das ist dann der Punkt, an dem oft auch scheinbare Freundschaften zwischen Vermieter und Mieter enden. Der eine meint, dass die Wohnung total renoviert werden müsste, der andere meint, er könne ausziehen und die von ihm knallrot gestrichenen Wände dem nächsten Mieter oder dem Vermieter vermachen.

Und jetzt geht der Streit los, der Vermieter verweißt auf einen möglicherweise schon lange vom Bundesgerichtshof kassierten Passus in seinem Mietvertrag, der Mieter hat schon irgendwo was zu seinem aktuellen Problem im Internet gefunden, versteht es zwar nicht wirklich, interpretiert es halt freihändig zu seinen Gunsten und der Ärger ist da.

Jetzt wird darauf geschaut, ob fristgemäß und rechtens gekündigt wurde, in welchem Zustand die Mietsache ist. Was ist mit der Kaution? Der Mieter hat die letzten Mieten mit der Kaution verrechnet. Darf der das?

Anmerkung: Nein. Aber was, wenn er es trotzdem macht?

Was muss der Mieter renovieren? Muss er überhaupt renovieren, streichen, Schäden beseitigen?

Der BGH hat da in den letzten Jahren viele Entscheidungen getroffen, treffen müssen und mit seinen Entscheidungen auch für Verwirrung gestiftet. Viele bestehende Mietverträge waren plötzlich Makulatur, die Vermieter blieben auf Kosten hocken, von denen sie glaubten diese auf die Mieter umlegen zu können.

Gerade im Mietrecht sollte, für Mieter, wie für Vermieter, die Maxime gelten sich vorher schlau zu machen, denn nirgendwo werden so viele kostspielige Fehler gemacht wie in der Ecke des Mietrechts.

Niemals, so wie heute, war es möglich sich relativ kostengünstig und vor allem schnell zu einem Rechtsproblem Rat und Hilfe zu holen. Heute muss niemand mehr mit der Sekretärin eines Anwalts einen Termin vereinbaren und zu dem Termin hinkommen.

Heute geht das alles via Anwaltshotline per Mail oder auch direkt per Telefon in kürzester Zeit zu günstigen Preisen und das auch mitten in der Nacht.